Статьи

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками квартир дома

Wed, 25 Dec 2013 05:00:28 GMT

Как показывает статистика, примерно 70% всех многоквартирных жилых домов в России заключили договора с управляющими компаниями. В случае возникновения разногласий между сторонами, суд, в первую очередь, рассматривает договор.

Поэтому к его составлению необходимо относиться с повышенным вниманием. Оно должно касаться не только объёма услуг, но и процедуры отчетности о деятельности компании перед жильцами. Ведь в том случае, если порядок предоставления отчета не указан в договоре, управляющая компания может представлять отчет только по мере выполнения обязательств либо по окончанию действия договора. При этом обязанность отчета управляющих компаний перед собственниками многоквартирного дома закреплена в статье 162 Жилищного кодекса РФ, где указаны и сроки подачи подобного отчета – ежегодно на протяжении первого квартала подается отчет по итогам прошлого года.

Мотивация для регулярного грамотного отчета управляющей компании перед жильцами многоквартирного дома должна присутствовать и со стороны самой компании, и со стороны собственников квартир. Это служит базисом для осознания собственниками стоимости содержания дома, втягивания их в процесс принятия решений, доверия к организации управления и удовлетворенности ее профессионализмом в интересах заказчиков. Именно поэтому очень важно, чтобы организации не пренебрегали своими прямыми обязанностями отчета, а жильцы приходили на собрание с целью заслушать, обсудить и утвердить отчет.

Комплексность – ключевая характеристика отчета управляющей организации – в нем должны присутствовать все результаты деятельности компании по конкретному дому.

Как избежать конфликтов между собственниками жилья и коммунальными предприятиями

Wed, 25 Dec 2013 04:55:43 GMT

Некоторые жители многоэтажных домов сами становились жертвами такой меры наказания за неуплату коммунальных платежей, как отключение от ресурсообеспечения, либо наверняка слышали, что такой способ борьбы с должниками существует и часто используется. В связи с тем, что в стране разбушевался экономический кризис, люди стали ощущать нехватку финансов, а потому стараются сэкономить именно на оплате коммунальных платежей. В свою очередь, компании, которые занимаются поставками ресурсов, просто прекращают выполнять свои обязательства, считая и будучи полностью уверенными в том, что они правы. Абоненты, которые стали должниками перед компаниями-поставщиками энергоресурсов или воды, газа или тепла, просто отключаются от сетей либо же могут частично быть отключены от услуги.
То, что у определенного ТСЖ появляются большие задолженности, свидетельствует о том, что некоторые собственники жилья не платят за потребление ресурсов. Возникает долг у собственника – следовательно, возникает долг у всего ТСЖ. В некоторых случаях ТСЖ сразу же старается погашать образовавшуюся задолженность за счет своих резервных капиталов. Есть еще такой вариант, который, к сожалению, встречается иногда. Образованное ТСЖ в лице правления, не совсем добросовестного и нечестного, не производит передачу всех полученных от собственников денежных средств предприятиям- поставщикам. Другими словами, ТСЖ – это просто мошенническая организация, которая присваивала все деньги себе, тем самым образовывая долги собственников жилья перед ресурсопоставляющими компаниями. В таких ситуациях оказываются даже две пострадавшие стороны: и поставщики ресурсов, которые бесплатно работали некий период времени, и потребители, которые отдали свои деньги, непонятно кому и зачем.

Что такое иждивение в многоквартирных домах?

Wed, 25 Dec 2013 04:54:01 GMT

Многие часто сталкивались с понятием «иждивенчество» в отношениях с близкими. Но существует ли такое понятие по отношению к соседям и жильцам многоквартирного дома? Оказывается, существует. Само понятие означает полную несостоятельность и перекладывание на плечи других обязанностей, в том числе и своих. Что касается статистических данных, то они свидетельствуют о том, что иждивенцами чаще всего считаются учащиеся, домохозяйки, дети, пенсионеры и инвалиды, студенты. Эти лица обычно находятся под полным или частичным содержанием своих родителей или лиц, осуществляющих опекунство.
В многоквартирных домах проживает большое количество граждан, которые не в состоянии обеспечить себя, живут за счет государственной помощи и помощи местной власти. Это вполне нормально, поскольку большая часть таких лиц – это пенсионерыили инвалиды, неспособные работать. Однако в многоквартирных домах существует еще и другая группа лиц, вполне работоспособная, дееспособная, имеет приличные заработки и относится к уровню дохода выше среднего. Можно привести в пример несколько таких ситуаций, когда в многоквартирных домах жители просто сознательно увиливают от выполнения своих обязанностей, которые касаются осуществления взносов и оплат.
Если в доме, который оснащен лифтом, произошла поломка этого оборудования, заявки на ремонт даются только некоторыми лицами. Кто-то переживает и постоянно требует от ответственной организации ремонта и обслуживания, перерасчета оплаты за месяц пользования. А кто-то просто ходит пешком в ожидании того, что скоро кто-нибудь сделает соответствующие заявления и лифт отремонтируют. Постоянная надежда на соседей на первый взгляд является избавлением других жильцов от обязанностей по надлежащему содержанию дома. Однако чуда может и не произойти, - лифт не заработает, если все будут просто сидеть и ждать, когда же кто-нибудь займется вопросом о поломке лифта.

Активность жильцов - важная составляющая эффективного управления

Wed, 25 Dec 2013 03:51:18 GMT

В товариществах собственников жилья, как правило, всегда избирается самый грамотный и разбирающийся во всех вопросах представитель от жильцов многоквартирного дома. На первый взгляд может показаться, что именно от председателя зависит, насколько эффективным будет управление домом, как хорошо будут жить собственники квартир. Однако перекладывать всю вину на председателя за происходящее в многоквартирном доме не правильно. Он не может быть один ответственный за все то, что происходит в доме без участия остальныхжильцов. И это не зависит от уровня его грамотности и компетентности.
     Все, кто проживает в многоквартирном доме, должны понимать, осознавать свою долю ответственности за то, что происходит в доме. Именно от жильцов зависит то, насколько изменятся условия проживания их самих. Коллективное решение всех вопросов, своевременное и адекватное решение возникающих проблем позволит жильцам сделать условия своего проживания лучше. Именно эту деятельность и координирует председатель ТСЖ, одобряя или не соглашаясь с мнением большинства в доме. В многоквартирных домах, по сложившимся обычаям уже есть группа, которую представляют самые инициативные жители. Им больше всего не безразлична судьба дома и его дальнейшее существование.
     В сознании каждого из жильцов дома должно изначально присутствовать осознание того, что именно он является важным лицом, которое может принимать решения, и от которого зависит будущее дома.
     Чтобы получить в своем товариществе действительно грамотного и компетентного председателя, необходимо приложить немало усилий. Учитывать следует довольно много факторов, которые будут влиять на эффективность управления домом. Это и количество коммунальных служб, которыми оказываются разные услуги, и другие организации, производящие обслуживание внутридомовых сетей и реагирующие на поломки инженерного оборудования в доме. Важно, чтобы члены правления во главе с председателем могли выбрать себе такую компанию по предоставлению коммунальных услуг, которая сможет это делать на высшем уровне.
     Хорошие и профессиональные управляющие лица всегда и везде востребованы. Однако не они одни способны решить проблемы дома. К примеру, перегоревшая лампочка может быть заменена коммунальными службами и без участия председателя ТСЖ. Сами жильцы, проявив активность, смогут настойчиво добиться решения данной проблемы непосредственно у представителей этой службы.
     Председатель может оказать помощь действительно в том случае. Если коммунальные службы на протяжении длительного времени вообще не реагируют на обращения жильцов дома.

Председатель - друг или истец?

Wed, 25 Dec 2013 03:35:34 GMT

Председатель должен уметь решать многие вопросы, возникающие в процессе деятельности ТСЖ. Не все из них оказываются простыми или приятными. Некоторые представляют собой настоящие проблемы, от своевременного решения которых зависит дальнейшая деятельность ТСЖ. Пожалуй, наименее приятными являются проблемы, которые создают сами жильцы тем, что не платят вовремя за коммунальные услуги или не осуществляют положенных взносов в установленные фонды. Когда человек стал председателем, ему приходится не то, чтобы забыть о прежних друзьях и любимых соседях, а просто приравнять всех. Требовать плату приходится и со злостных неплательщиков, и с тех, кто ими стал недавно, а раньше был любимым соседом. Поэтому эти заботы и не являются приятными. Председатель обязан со всеми уметь построить отношения. Его обязанности и талант руководителя должны обеспечить выстраивание корректных отношений с каждым собственником жилья, независимо от того, живет ли этот человек с вами на одной лестничной клетке или в соседнем подъезде. Получается, что председатель ТСЖ - это человек, который должен владеть не только навыками управления и организации, знаниями юридической базы, но и психологией отношений с людьми.
Как же поступает председатель в случае взыскания задолженности с собственников своего товарищества. Во-первых, он должен уведомить нарушителя в письменной форме о том, что за ним числится долг в определенном размере. Это уведомление не обязательно составлять в официальной форме, оно может быть написано в любом стиле, главное - не допускать хамства, угроз и некорректного отношения к человеку ни при каких условиях. Конкретно объясните нарушителю его вину. Укажите точные цифры и тот период, который остался неоплаченным нарушителем. Без малейшего намека на угрозы сообщите, что ждет должника в том случае, если и после получения уведомления от вас он не соизволит оплатить долг. Обязательно сделайте уведомление в двух экземплярах, один оставьте у себя. Потребуйте отправить уведомление заказным письмом с подтверждением получения адресатом. Все эти бумаги могут пригодиться в суде, если

Собрание собственников в ТСЖ

Wed, 25 Dec 2013 03:34:22 GMT

О необходимости автоматизации управления многоквартирным домом

    В настоящее время "генеральной линией" в области обслуживания и управления многоквартирными домами является курс на самоуправление, и в первую очередь - создание в них ТСЖ (товариществ собственников жилья). Однако это сталкивается с рядом проблем, и не в последнюю очередь, организационного характера.
    Какие это проблемы? Начнем с начала, то есть общего собрания жильцов дома. В чем проблема этого мероприятия, без которого вообще ничего сделать нельзя. Открываем Жилищный кодекс, а там – "владельцы квартир проводят Общее Собрание, кворум считается, если присутствуют владельцы, имеющие более 50% голосов". Но самое "интересное" следует далее – количество голосов у конкретного собственника недвижимости в данном доме пропорционально площади, которая ему принадлежит. И спрашивается – как считать? В смысле как корректно, и главное быстро, это сделать.
    Что "говорит" Жилищный кодекс – при голосовании каждый собственник имеет свой собственный "весовой коэффициент" (пропорциональный площади, находящейся в собственности), на который надо умножить его голос "За", "Против" или "Воздержался".
    Когда собственников несколько человек, проблем не возникает. В качестве средства автоматизации вполне достаточно калькулятора. А если собственников сотня-другая-третья, сколько времени займет та же регистрация на собрании или одно голосование? Несложная прикидка показывет, что голосование по одному вопросу будет занимать десятки минут (Расчет – пусть 1 голосование происходит в течении 15 секунд, тогда при 100 голосующих общее время составит 15*100/60 = 25 минут, при 200 – 50 минут, при 300 – более часа).
    Кроме того при такой ручной обработке невозможно избежать ошибок. В результате какие-либо основополагающие решения

Как привлечь население к участию в ТСЖ?

Wed, 25 Dec 2013 03:33:07 GMT

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 5% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства.

В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Для проведения эффективной кампании по продвижению ТСЖ необходимо предусмотреть ряд моментов. Во-первых, нужно определить целевую аудиторию (то есть тех, кто может стать участником ТСЖ), ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Далее, исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории. Следующих шаг – выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, и что более важно, способов донесения информации через различные каналы. Возможно, при проведении компании понадобятся определенные такти

Членство в ТСЖ. Права и обязанности члена ТСЖ

Wed, 25 Dec 2013 03:23:52 GMT

Членству в товариществе собственников жилья посвящена ст. 143 нового Жилищного кодекса РФ. При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав, избирается правление товарищества и решаются другие вопросы.
    Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью протокола № 1, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Вступление в члены товарищества осуществляется на добровольной основе и число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.
    Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.
    После того, как товарищество собственников жилья создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ. Эти лица обязаны подтвердить, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав органа юстиции или по другим основаниям (купли-продажи, наследования, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением - пожизненной ренты и т.д.).
    Собственник помещений в многоквартирном доме, который намерен вступить в товарищество после государственной регистрации обязан подать заявление о вступлении в ТСЖ и подтвердить свою собственность на помещения в доме. Правление товарищества рассматривает заявление о приеме в члены товарищества и правоустанавливающие документы на собственность заявителя.
    Решение о вступлении нового члена выносится на общее собрание членов товарищества и принимается большинством голосов членов товарищества.
    Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, любые физические или юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
    Те домовладельцы, которые не вступили в ТСЖ , не утрачивают иные правовые связи, кроме членства в товариществе.
    Но, Конституционный Суд РФ признал, что если часть домовладельцев

Золотая платежка может быть обнаружена жильцами в отчетах УК ЖКХ

Wed, 25 Dec 2013 02:07:05 GMT

Каждый месяц россияне платят от 300 до 2000 руб. за «ремонт и содержание жилья». Но что именно скрывается за этим «содержанием», управляющие компании (УК) скрывают, чтобы самим жить хорошо и нашу психику не травмировать.

Золотая платежка может быть обнаружена жильцами в отчетах УК ЖКХ

Wed, 25 Dec 2013 02:01:38 GMT